2023，楼市最微妙的一年
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《2023，楼市最微妙的一年》是一篇关于微妙,楼市的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
01
大家好，我是地产八卦女小艾。
历经疫情三年，终于过了一个圆满的春节。看电影、玩加特林烟火、野外郊游、垂钓，我感受到了久违的年味。
然而，对于楼市而言，2023年春节并不能算一个惊喜的开端，只能说，马马虎虎吧。
例如，北上广深四大一线城市，虽然韧性强，但新开盘项目很少，以消化存量项目为主；再加上受到大量客户返乡的影响，这些一线城市的成交面积，较去年同期回落20%-30%。
与超级一线城市相对应，表现最惨的是二线城市。由于返乡，又没有一线城市的韧性，二线城市成交全面下滑80%，仅济南、合肥等少数城市同比去年有所增长。
反倒是，大家极其不看好的三四线，整体颇有起色。例如温州、阳江、淮南、惠州、中山、河源等地，掀起了一股“返乡置业”的小高潮。
▲疫情管控放开后，积攒了几年的返乡置业需求得以释放，而此时正值政策面宽松期、保交楼严管期，三四线楼市出现一波小高潮也就不足为奇了。
坦白说，作为来自三四线城市的女生，我深深觉得房地产对于社会经济是极其重要的。
在我们老家，最重要的“三工”劳力，木工、瓦工、电工，都是靠房地产的工地吃饭。疫情期间，三四线楼市衰败，很多民工劳力都找不到工作，都靠以前的存款撑着，或者去外地一二线城市打工。
如今，三四线楼市又支棱了一下，虽说趋势下难以长久，但最起码，部分民工劳力不必舍近求远去外地打工了。这个跟中医药产业的“林下经济”，可谓如出一辙。
02
按理说，自去年9月底官方正式救市以来，房地产必然会有所反应。
然而，现在的楼市，却正处于一个无比微妙的时间点。
例如，当前决策层已经形成了新的地产共识，那就是定向放水托楼市，保交楼、救经济。
为此，决策层出台了一波又一波的利好。除了各种花式放开落户和限购，还在资金端上，各种降贷款利率，比如初八的时候，郑州就将首套房最新利率调整为3.8%（单利）。
▲想要救楼市，真正的突破点不止首套房，也许二套改善需求的贷款利率，更重要。（数据来源：小窝新房；数据日期截止1月13日）
说实话，“降利率、喊话房地产是经济支柱”这种微操作，我觉得肯定是不够的。频繁的出利好，反而让人觉得，管理层对地产的预期其实并不乐观。
房地产是信心行业，想要购房者有信心，必须要有政策的稳定。哪怕是利好政策，也应该一波到位，否则，“早买早傻逼”的思维惯性就会在市场中形成。
对客户而言，利好之后没赶上更大的利好，等同于被割了一波。尤其是当下的首套房阶层，他们没有享受过地产红利，如果感觉被割，势必会激起更大的心理不平衡。
03
如果说，管理层的共识一致，与民间的信心不足，这是当下房地产的第一个微妙点的话。
那么第二个微妙点，便是地方与开发商的关系。
坦白说，现在的地方政府很缺马内，原本房地产是最大的金袋子，但行业下行以后，土拍现场纯民企几乎无人问津，光靠国央企和地方城投，也是有心无力。
为此，除了在客户需求端解除限购、降银行利率外，地方政府在土拍端，也各种取消土拍的限制。例如提高预售价上线，缩减保障房比例，等等。
事实上，就连非常稳健的开发商，哪怕是背景雄厚的国央企也变低调了。例如2021年活跃的首开、金茂，现在也都不怎么抢地了。甚至有些其实还有钱的开发商在努力装穷，等待救市的纾困政策加码。
对此，我想起2020年以前，多少开发商去买排行榜，为的就是面上好看，显示自己有钱，吸引地方政府的招商引资政策优惠。
如今，开发商都是拉预警，甚至连供应商的合作款也故意拖欠，不是没钱，而只是想告诉大家，“做开发商真的很难”。
04
第三个微妙点，则在于DF与ZY的博弈。
还记得2021年的集中供地政策吗？一年不超过3次供地，这可是明明白白的条款。
然而，到了2022，在因城施策、百强房企拿地降低60%的前提下，就连北京广州武汉也不再集中3批次供地了，而是四五六轮甚至有地就供。
而这也意味着，这个政策在地方的努力下早已名存实亡，虽未见几个城市发文（貌似就长沙和南昌官宣了？），实则默默非正式退场。
▲取消集中供地，有利于灵活安排供地计划，适时助推楼市信心。（数据来源：小窝新房；数据日期截止1月13日）
事实上，除了取消集中供地，地方与上面的博弈，还表现在限购政策甚至人口生育等多方面。
例如，就在前天，四川还取消了生育的婚姻限制。
▲生育无需婚姻，虽说保障了“未婚先孕”和单身女性权益、降低了社会对私生子的歧视程度，还能促进人口生育意愿，但对于婚生子而言，很可能出现“生病婚生子照顾，遗产私生子分；父母劣迹影响婚生子，不影响私生子”的道德悖论，乃至实质性造成一夫多妻现象增加，“纳妾”糟粕卷土重来。
综上，2023，也许很多规则和平衡将会改变。
对于楼市，2023，也许也是最微妙的一年。
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