武汉最惨地王！地价＞隔壁新房售价，根本不敢开工！
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《武汉最惨地王！地价＞隔壁新房售价，根本不敢开工！》是一篇关于地价,武汉,新房的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
拿地一时爽。
2021年6月，城投以楼面价15603元/平拿下了花山P（2021）038号地块，当上花山地王，大出风头。
市场冷却后，地价高企、受尽限制，城投突然发现手中抓着是一把最烂的牌。
怎一个难受了得！
01
拿地20个月，工地已暂时停工
上周，我们来到花山区域了解市场，想起来了差不多沉寂了一年的“花山地王”，于是准备过去看看它的现状。
“花山地王”P(2021)038号地块，位于东湖高新区花山横纹街以北、花城大道以南。
地块为纯住宅用地，占地74883.2(112亩)，容积率2.3，计容建面17.22万方，分为A、B两个地块。
△图源武汉市自然资源管理局
该地块起拍总价14.82亿元，起拍楼面价8607元/平。
在2021年6月的实际土拍中，在多家房企173次竞价下，地块溢价了81.29%，以楼面地价15603.43元/平成交。
2022年1月4日，武汉市自然资源和规划局东湖新技术开发区分局对P(2021)038 号 B 地块项目规划方案进行了批前公示，项目的开工建设提上了日程。
△图源武汉市自然资源管理局
在当时有消息，项目或命名为城投·碧云原著。
现在距离其规划公示过了一年，项目为何一直没能传出要面世的消息，项目的工程进展如何？
来到花山大道与土吴路的交汇处，便能看见绿色围挡拦住的大片工地。
△图源实拍
从工地入口处可以看到，项目已经命名为城投·碧云府。
可项目工地大门紧闭，内部也没有工人走动的样子。
△图源实拍
从旁边的一个小门进入，我看到了项目工地内部全貌。
项目部是有人的，但是没有工人的身影。
△图源实拍
工地内，部分楼栋已经打了地基，并且建好了一两层，但是现在属于停工状态，没有往下继续有进展。
△图源实拍
连接处钢筋已经有点锈黄了，由于刚刚下过雨的缘故，泥土也是泥泞不堪，这边的工地围挡都已经倒塌，无人处理。
△图源实拍
除了部分楼栋打了地基施工了一部分，项目B地块大量区域都是工地，甚至连土堆都没有清理完。
△图源实拍
项目的A地块，甚至连地块上的原有私人住房都未拆迁。
虽然看起来也没有住人，但是一楼还是有五金店与小炒店正在营业。
△图源实拍
城投碧云府B地块正西面就是正在建设中的光谷人民医院。
城投碧云府冷清的工地与光谷人民医院形成了强烈的对比。
02
地价＞隔壁新房售价，这仗怎么打?
当初有多风光，现在就有多焦虑。
在同板块内联投、武汉城建的前后夹击下，再加上刚高价拿地就遇上市场转冷，本来打算在去年大干一场的城投碧云府，怯了。
目前项目附近的在售新房与拿地价情况：
安屿那楼面价约9532元/平，现主推的是建面约125-180㎡两梯两户洋房，毛坯均价约18000元/平；
花山花锦楼面价约10584元/平，现主推建面约92-124平米毛坯高层房源，均价约15000元/平；
交投华园楼面价约10643元/平，现主推建面约88-118㎡毛坯高层房源，均价约15000元/平；在售建面约125-140平叠拼，毛坯均价约28000元/平。
城投碧云府，从去年放出的效果图来看，项目有两栋高层，一栋小高层，八栋洋房和三栋叠拼，产品构成与区域内其他竞品差异不大。
△图源自然资源管理局
从目前在售的新房价格与楼面价来看，花山的高层均价大致会比楼面价高出近4500元，洋房均价大致比楼面价高出近8500元。
而城投碧云府楼面地价15603.43元/平，楼面地价甚至比目前区域内部分楼盘高层的售价都高的情况下，该项目未来入市，该怎么定价呢？
更扎心的是，在2022年底的一场土拍中，联投以8537.44元/平的楼面价，拿下P（2022）103号地块，而两个地块正是邻居。
一路之隔，楼面价差了近乎一倍，可以说是给了城投碧云府一记闷棍，并架在了火上烤，这让人家怎么卖？
前无退路，后有追兵，难怪城投碧云府工地停摆，去年市场环境不好，项目可能短时间内不会开卖了。
对于城投碧云府来说，延迟开盘，未尝不是一件好事，毕竟城投可以多花时间打磨产品，从产品力上拉高价值。
03
项目周边配套情况
一直以来，花山在房价稳定上涨的同时，也伴随着非常大的争议。
在自然资源和地理环境都有优势的情况下，花山自身的的产业和生活配套都发展得较为缓慢，不过从去年开始，区域交通有了非常大的改善。
交通配套：除了花山大道、花城大道等主干道，一路一隧两轨均已规划或在建。
·在建中的植物园通道西起鲁磨路上武汉工贸职业学院附近，东接三环线花城立交和严西湖隧道，与中心城区的距离不断缩短；
·在建中的光谷八路，建成后将是继光谷五路后花山连接光谷中心城的第二大道；
·19号线预计将于2023年内通车，花山河站距离项目约800米。
从基础公共交通，到四通八达的路网，花山交通利好确实是持续不断。
教育配套：项目自身规划有幼儿园，南面约2公里有花山小学、花山中学，周边还有联投瑞园的规划小学，但距离都较远。
医疗配套：项目隔壁正在建设一所三甲医院——光谷人民医院分院，预计在2023年建成。
商业配套：从下图可以明显看出，城投碧云府紧邻规划中的花山河城市综合体。
△图源网络，图为花山河城市综合体规划
此前有网传消息，花山河商业项目或由星盛商业参与建设和运营！
但是官方在武汉城市留言板回复：目前花山河商业合作方暂未确定，将依法依规按照公开招标流程最终确定。
星盛商业是大湾区领先的商业运营服务供应商，运营管理的商业品牌包括COCO Park、COCO City、iCO、COCO Garden、第三空间。
花山河商业街，未来将极大地弥补花山板块目前的商业短板。
可我们踩盘的当天实地查看，花山河商业街目前建设进展比较缓慢。
△花山河地块实拍
项目还有一点弊端，周边步行距离有很多围蔽旧改阶段的地块，农田老房子，一副城乡结合部的模样，需要时间去改善。
△图源实拍
写在最后：
对于城投碧云府来说，当年刚好踩中市场下行环境拿地，无疑给肩上增加了重担。
至于项目会以怎样的价格面市，我们会持续关注。
先天不足，后天能不能补救呢？也许在产品方面，城投会给我们带来惊喜。
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