楼市的提前“还贷潮”，还是来了

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这两天有人在后台问我，最近集中出现的提前还房贷但银行总是各种推三堵四的事，到底是个什么情况，鉴于问的人挺多，今天就把这事拎出来单独说说。

谈这个问题之前，先要搞清楚银行对房贷这东西的态度。

首先我们知道，银行赚钱的路子简单说就是吃利差，具体到住房按揭贷款上就是，通过较低的存款利率和理财产品募集到大量的低成本资本，然后再和房企手拉手，把低成本资金作为房贷放出去。

低成本收资金进来，高价格放资金出去，中间的差值就是银行的利润，再加上国人集体拥有的，不到万不得已没人愿意断供的良好“品德”，商业房贷可以说是银行众多业务中，既吸金又稳定的存在。

根据央行的数据显示，2022年个人住房贷款的中长期到款增加了2.75万亿，和2021年相比已经腰斩，创下了近7年的心底，结果2022年的全年住户存款还给增加了17.84万亿，而2021年和2020年这个数字连10万都没超过。

放出去的贷款对银行来说是资产，而躺在银行里的存款对银行来说则是负债，所以可以说，在某种程度上2022年银行的负债在增加，而最赚钱的房贷业务却来了个断崖式的下跌。

现在集体提前还贷的这股子浪潮再给银行当头一棒子，这不就是妥妥的“砸”银行的饭碗么。

当然事实上还不止是“砸饭碗”这么简单。

大家可以回忆下，2020年和2021年的商业按揭住房贷款除了利率高之外，还有什么特点？

审核严，非常的严。

在2020和2021这两年，甚至出现了首付款项里，不能被银行查出有借非直系亲属的钱，不然就会被判定为风险客户，贷款很可能无法审批通过。

当时这么做是楼市太热，房地产贷款增速太快导致出台的泼凉水的降温政策，所以在这两年时间里，能申请下贷款的人，对于银行来讲，全都是收入稳定，首付来源清晰的高质量的客户。

但是当暴雷和收紧房企融资导致楼市行情急转直下之后，为了救市，银行也不得不开始各种放松。

房贷利率降低，首付比例降低，资金来源审核放松，甚至收入打印的流水和对应的还贷水平的要求也相应出现了少许的下调。

商业房贷一系列门槛的降低的确带来了一些救市的效果，但换来的是相对于过去两年，质量更差，风险更大的客户。

首付更低，银行风险更大，利率更低银行收益更少。

为什么银行要把提前还贷卡搞的这么麻烦，原因就在这，不想失去之前的这批优质客户。

现在的问题是，银行在提前还贷这个事上还真没办法说“不”，毕竟没有规定说不能提前还贷，怎么办？

抬高门槛吧。

预约提前还贷动辄2个月起步，4个月的也不是没有，反正就是能拖就拖，能多赚一个月就多一个。

可能了解房地产历史的人会说，过去的存量房贷又不是没降低过，想不让大家提前还贷，就降低存量房贷嘛。

这话的前半句倒是没错，以前的确降低过，但现在确实不行了。

2008年的10月央行决定对商业银行的住房贷款利率下限由基本利率的0.85倍扩大到0.7倍，随后商业银行纷纷跟进把存量房贷利率降到了7折。

但今非昔比，在地方、房企、银行这三家的推动下，再加上08年的四万亿和2016年的棚改货币化的这两个超级“助燃剂”的加持，房价的快速上涨和每年不断攀升的销售额，已经让存量房贷超过了50万亿。

50万亿是个什么概念，是2008年存量房贷的十几倍。

当年敢降，是业务量小所以能扛得住，现在要降低存量房贷，那就不是肉疼那么简单了。

得心肝疼。

2017年之后棚改货币化的惯性还在推动着楼市行情的上行，本着面多了加水的“朴素”调控原则，高利率成为控制楼市过热的首选方式，2017年-2018年期间新增加的商业房贷利率上升了120个基点，达到了5.55%，而接下来一直到2021年商业房贷利率都在5.3%-5.6%之间徘徊。

而这次涌现提前还贷的人群，基本就是由这个时间段内买房的人组成的。

再说下提前还贷的势头为什么能起来，主要有两个原因。

第一，为了救市而不断降低的房贷利率，让之前早上车的人开始有一种“凭什么”的疑问。

大家都是通过买房接受地方的债务转移，凭什么搞区别对待？

我们早早进场把房子买了，结果背了个5.8-6.1的房贷利率，你们这群进场晚的结果还捡了个便宜，3.8-4.0%的利率。

不行，我们也得降低。

既然存量房贷的利率现在还不能动，那就提前还贷然后走点偏门路子，比如经营贷置换这种我们不提倡，但是确实存在的邪路子。

这还真不是危言耸听，深圳房地产中介协会在2月2号也就是昨天刚发了通知，严禁深圳房地产中介机构和从业人员，违规利用经营贷。

苗头这就起来了。

第二，理财收益降低，之前没提前还贷，还有部分原因是因为手里的闲钱通过各种理财产品可以“钱滚钱”的吃收益，现在好日子没了，截止2022年12月末，全市场存续开放式固收类理财产品平均水平为-1.28%，环比下跌2.16%，近一年的平均收益率环比下跌0.75%。

既然闲钱在理财这边赚不到钱了，那背着高利率房贷真不如提前还了省点利息。

省的就当赚了。

有这俩动力存在，还贷潮的出现也就不算奇怪了。

多说一句，提前还贷潮的出现，其实还不光是冲击了银行的“蛋糕”，对楼市也产生了一点不大但也不算小的影响。

那就是存量房的高利率房贷也导致了二手房挂牌数量的上升。

在过去几年时间里进场的投资人群，有相当一部分面人对的是一个挺尴尬的局面。

背着较高房贷持有的房产，却没达到预期的房产增值速度。

在资产有点向负债变形的趋势影响下，再加上现在不断的救市导致的利率下降和首付降低的刺激，这部分人里就难免出现套现离场的想法。

这里也分两种情况。

第一种是厌倦了，套现后和投资房产说拜拜。

第二种就是还没对投资房产失望，决定要套现后以低利率房贷重新进场，再博一把这波的救市可能带来的“回暖”。

不管是哪种，客观上造成的就是二手数量增加，价格内卷的动力被无形中增强。

新房那边本来就着急去化，二手这边再用数量和价格一挤压，救市本来挺难走的路上，又被添堵了。

这两天提前还贷这事还在愈演愈烈，有一些城市的人开始在地方政府官上留言咨询能否把存量房贷降低，看来为了救市拉低的房贷利率已经开始刺激到了大量的存量房持有者群体。

不同利率算下来几十万甚至上百万的差距，换谁也得受刺激。

降低存量房贷利率的难度很大，原因就是前面说的，存量再降低等于把银行已经稳稳赚到口袋里的钱，再掏出来，让银行主动割肉这事，不好干。

所以，如果手里真有闲钱的并且还是背的高利率房贷的，能提前还了现在就可以操作一下，少一点利息是一点。

有人胆子大，敢无视违规风险，估计还想尝试下前文说的偏门，但是说真的，不鼓励

第一违规甚至可能违法，第二变数真的有点大。

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